Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate au barreau de Paris

CORONAVIRUS COVID 19 

Locataires commerciaux si votre établissement est fermé pour cause de COVID 19, ou si vous risquez de souffrir des activités fermés sur ordre de l’Etat. Il est fortement conseillé de prendre toutes mesures utiles afin de sauvegarder vos droits sur votre bail commercial.

Bailleurs nous sommes à votre écoute pour répondre à toutes vos questions relatives aux mesures gouvernementales Covid 19.

Pendant la période de confinement contactez-nous au 01 47 64 16 17.

(Site en cours de modifications pour cause de Covid 19)

Nos compétences en baux commerciaux 

Réglementation spéciale Coronavirus Covid 19, résiliation judiciaire ou amiable, résolution judiciaire, congés, fixation du loyer du bail renouvelé, révision triennale, fixation de l’indemnité d’éviction, contentieux des loyers, protection des créances (hypothèques, saisies), répartition du coût des travaux, sous-location, déspécialisation, détermination de la répartition des charges locatives, redressement/liquidation judiciaire, rédaction et négociation du bail, audit.

Pour tous types de locaux : Boutiques, locaux industriels, hôtels, brasserie, bureaux, centres commerciaux…

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baux commerciaux

HSA-Avocats conseille locataires et bailleurs sur leurs problématiques relatives aux mesures gouvernementales Covid 19.

HSA-Avocats répond à vos problématiques liées au bail commercial sur Paris, région parisienne et province.

 

Le délai de 2 ans est fixé par L.145-60 du Code de commerce fixe

Il s’agit des actions suivantes :

  • révision triennale du loyer
  • du locataire en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative pour contester le congé du bailleur ou demander paiement une indemnité d’éviction (articles L.145-9 et L.145-10 du Code de commerce).
  • du bailleur en fixation d’une indemnité d’occupation (L.145-28 du Code de commerce) au titre du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction
  • contestation d’un motif invoqué en cas de congé portant refus de renouvellement du bail commercial pour faute grave et légitime du preneur
  • nullité du bailleur de la demande de renouvellement du preneur
  • requalification d’une convention locative en bail commercial nullité du congé
  • en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, après revendication par le preneur d’un bail commercial à l’issue d’un bail dérogatoire
  • rétractation de l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction visant à obtenir le paiement des intérêts sur les loyers payés d’avance
  • réajustement du loyer principal en cas de sous-location si le loyer du sous-bail est supérieur à celui du bail principal pour demander l’annulation d’une clause faisant obstacle à la révision du loyer (L145-37 à L145-39 du Code de commerce)
  • en annulation d’une clause faisant obstacle à la révision du loyer (L145-38 à L145-15 du Code de commerce)
  • en revendication de son droit direct par le sous-locataire

Le délai de droit commun de prescription des actions personnelles et mobilières est fixé à cinq ans par l’article 2224 du Code civil.

  • paiement des loyers
  • contestation des charges locatives tant pour le bailleur que pour le locataire
  • remboursement des sommes payées à tort au bailleur (répétition de l’indu)
  • après échéance d’un bail dérogatoire pour revendiquer le statut de bail commercial
  • pour obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation due par un locataire occupant sans droit ni titre, ne pouvant plus invoquer le statut des baux commerciaux (L.145-28 du Code de commerce)
  • restitution du dépôt de garantie
  • résiliation d’un bail commercial pour inobservations de ses clauses

Année

Trimestre

Valeur

Parution au J.O.

2019

T3

1 746

21/12/2019

2019

T2

1 746

21/09/2019

2019

T1

1 728

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2018

T4

1 703

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T3

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20/12/2018

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1 699

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T1

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27/06/2018

2017

T4

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T3

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T4

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T2

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T1

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24/03/2016

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T2

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19/09/2014

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T1

1 648

20/06/2014

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2012

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2012

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T4

1 638

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T3

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08/01/2012

2011

T2

1 593

09/10/2011

2011

T1

1 554

19/07/2011

2010

T4

1 533

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2010

T3

1 520

09/01/2011

2010

T2

1 517

10/10/2010

2010

T1

1 508

20/07/2010

2009

T4

1 507

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2009

T3

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T2

1 498

14/10/2009

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T1

1 503

25/07/2009

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T4

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T3

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T2

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T1

1 497

11/07/2008

2007

T4

1 474

12/06/2008

2007

T3

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T2

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17/10/2007

2007

T1

1 385

11/07/2007

2006

T4

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27/04/2007

2006

T3

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18/01/2007

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T2

1 366

17/10/2006

2006

T1

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2005

T4

1 332

13/04/2006

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2005

T1

1 270

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T4

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13/04/2005

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T2

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21/10/2004

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T1

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2003

T4

1 214

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17/10/2003

2003

T1

1 183

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2002

T4

1 172

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T3

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14/01/2003

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T2

1 163

18/10/2002

2002

T1

1 159

18/07/2002

2001

T4

1 140

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2001

T3

1 145

18/01/2002

2001

T2

1 139

17/10/2001

2001

T1

1 125

17/07/2001

2000

T4

1 127

15/04/2001

2000

T3

1 093

18/01/2001

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1 089

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2000

T1

1 083

18/07/2000

   Pensez à vérifier chaque année comment votre bailleur à calculé votre indexation car nous constatons régulièrement de nombreuses erreurs.

Année

Trimestre

Valeur

Parution au J.O.

2019

T3

114,85

24/12/2019

2019

T2

114,47

21/09/2019

2019

T1

113,88

22/06/2019

2018

T4

113,30

23/03/2019

2018

T3

112,74

20/12/2018

2018

T2

112,01

20/09/2018

2018

T1

111,45

27/06/2018

2017

T4

110,88

22/03/2018

2017

T3

110,36

20/12/2017

2017

T2

109,89

20/09/2017

2017

T1

109,41

21/06/2017

2016

T4

108,94

22/03/2017

2016

T3

108,69

24/12/2016

2016

T2

108,41

21/09/2016

2016

T1

108,20

22/06/2016

2015

T4

108,16

24/03/2016

2015

T3

107,98

23/12/2015

2015

T2

107,86

20/09/2015

2015

T1

107,69

20/06/2015

2014

T4

107,80

15/03/2015

2014

T3

107,62

20/12/2014

2014

T2

107,44

19/09/2014

2014

T1

107,38

20/06/2014

2013

T4

107,26

06/04/2014

2013

T3

107,16

10/01/2014

2013

T2

107,18

08/10/2013

2013

T1

107,09

13/07/2013

2012

T4

106,73

10/04/2013

2012

T3

106,46

06/01/2013

2012

T2

106,00

07/10/2012

2012

T1

105,31

08/07/2012

2011

T4

104,60

08/04/2012

2011

T3

103,64

12/01/2012

2011

T2

102,74

12/01/2012

2011

T1

101,96

12/01/2012

2010

T4

101,31

12/01/2012

2010

T3

100,84

12/01/2012

2010

T2

100,41

12/01/2012

2010

T1

100,00

12/01/2012

2009

T4

99,76

12/01/2012

2009

T3

99,86

12/01/2012

2009

T2

100,49

12/01/2012

2009

T1

100,97

12/01/2012

2008

T4

101,03

12/01/2012

2008

T3

100,59

12/01/2012

2008

T2

99,43

12/01/2012

2008

T1

98,32

12/01/2012

2007

T4

97,25

20/11/2014

2007

T3

96,45

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2007

T2

95,76

20/11/2014

2007

T1

95,06

20/11/2014

2006

T4

94,52

20/11/2014

2006

T3

93,78

20/11/2014

2006

T2

92,87

20/11/2014

2006

T1

92,00

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2005

T4

91,18

20/11/2014

2005

T3

90,51

20/11/2014

2005

T2

90,07

20/11/2014

2005

T1

89,64

20/11/2014

Pensez à vérifier chaque année comment votre bailleur à calculé votre indexation car nous constatons régulièrement de nombreuses erreurs.

 

Année

Trimestre

Valeur

Parution au J.O.

2019

T3

115,60

21/12/2019

2019

T2

115,21

21/09/2019

2019

T1

114,64

22/06/2019

2018

T4

114,06

23/03/2019

2018

T3

113,45

20/12/2018

2018

T2

112,59

20/09/2018

2018

T1

111,87

27/06/2018

2017

T4

111,33

22/03/2018

2017

T3

110,78

20/12/2017

2017

T2

110,00

20/09/2017

2017

T1

109,46

21/06/2017

2016

T4

108,91

22/03/2017

2016

T3

108,56

21/12/2016

2016

T2

108,40

21/09/2016

2016

T1

108,40

22/06/2016

2015

T4

108,41

24/03/2016

2015

T3

108,38

23/12/2015

2015

T2

108,38

20/09/2015

2015

T1

108,32

20/06/2015

2014

T4

108,47

15/03/2015

2014

T3

108,52

20/12/2014

2014

T2

108,50

19/09/2014

2014

T1

108,50

20/06/2014

2013

T4

108,46

06/04/2014

2013

T3

108,47

10/01/2014

2013

T2

108,50

08/10/2013

2013

T1

108,53

11/07/2013

2012

T4

108,34

10/04/2013

2012

T3

108,17

06/01/2013

2012

T2

107,65

07/10/2012

2012

T1

107,01

04/08/2012

2011

T4

106,28

08/04/2012

2011

T3

105,31

08/01/2012

2011

T2

104,44

09/10/2011

2011

T1

103,64

19/07/2011

2010

T4

102,92

10/04/2011

2010

T3

102,36

09/01/2011

2010

T2

101,83

10/10/2010

2010

T1

101,36

20/07/2010

2009

T4

101,07

11/04/2010

2009

T3

101,21

13/01/2010

2009

T2

102,05

15/10/2009

2009

T1

102,73

19/07/2009

2008

T4

103,01

25/04/2009

2008

T3

102,46

15/01/2009

2008

T2

101,20

13/11/2008

2008

T1

100,00

13/11/2008

2007

T4

98,90

20/11/2014

2007

T3

98,07

20/11/2014

2007

T2

97,45

20/11/2014

2007

T1

96,81

20/11/2014

2006

T4

96,40

20/11/2014

2006

T3

95,80

20/11/2014

2006

T2

95,00

20/11/2014

2006

T1

94,21

20/11/2014

2005

T4

93,46

20/11/2014

2005

T3

92,86

20/11/2014

2005

T2

92,46

20/11/2014

2005

T1

92,15

20/11/2014

 
 
 

Pensez à vérifier chaque année comment votre bailleur à calculé votre indexation car nous constatons régulièrement de nombreuses erreurs. 

Le bail commercial est un des éléments essentiels du fonds de commerce et tant la viabilité que la rentabilité de l’exploitation dépendent de la négociation de ses termes.

Malgré leurs importances, les conditions générales du contrat sont le plus souvent concédées au Bailleur moyennant la négociation du seul loyer et d’éventuelles franchises de loyer.

Ce n’est finalement qu’à l’aune de difficultés (travaux à réaliser, divergences d’interprétation des clauses du bail, hausse du loyer) que le Preneur se rend compte de l’importance des conditions du bail autres que financières.

Afin de prévenir les potentiels litiges, il est important que les parties négocient de bonne foi le contrat qui sera le corps de l’exploitation du Preneur. D’autant que les dernières évolutions législatives intervenues et notamment de la réforme du droit des contrats conduisent tant le Bailleur que le Locataire à négocier l’intégralité des termes du bail.

Sur l’importance de la négociation des termes du bail

Initialement libre, le statut des baux commerciaux est venu encadrer de manière de plus en plus précise les termes d’un contrat qui constitue l’élément central du fonds de commerce. Alors que des clauses courtes et générales permettaient aux parties d’organiser rapidement les conditions de la location et la répartition des charges, le législateur et la jurisprudence ont imposés une rédaction de plus en plus explicite des termes du contrat.

Cette tendance a poussé les Bailleurs à proposer des baux exhaustifs venant transférer le plus de charges possibles au Locataire, celui-ci se voyant le plus souvent imposer les termes du contrat sans possibilité de négocier.

La réforme du droit des contrats de 2016 est venue rebattre les cartes de la négociation en prévoyant expressément la possibilité de sanctionner les contrats échappant au jeu de la négociation et imposés par le Bailleur au Locataire.

L’article 1110 nouveau du Code Civil dispose en son alinéa 2 que « Le contrat d’adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties. »

L’article 1171 ajoute que « Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

 L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation. »

Le Bailleur a par conséquent tout intérêt à négocier les termes du contrat de bail qu’il se propose de conclure avec son Locataire et surtout à conserver les preuves d’une telle négociation, faute de prendre le risque de voir le contrat réformé par le juge.

HSA assiste Bailleur ou Locataire lors de la rédaction des clauses du bail , durée, effet, loyer, indice, charges, article 606, conformité des locaux,vérification accord de la copropriété si nécessaire …

Demande de révision, fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, avenant de révision, jeu de la clause d’indexation

Congé sans offre de renouvellement avec ou sans offre d’indemnité d’éviction, validation judiciaire du congé sans offre d’indemnité d’éviction, fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, droit de repentir du bailleur, restitution des lieux

Procédures en recouvrement des loyers et des charges, commandement de payer, sommation d’exécuter, procédure en référé acquisition de clause résolutoire, mesures d’exécutions

Déspécialisation, manquement à l’obligation de délivrance, non-respect de la destination, changement d’affectation, manquement à des obligations contractuelles, procédure en résolution judiciaire ou en résiliation judiciaire.

NOUVELLES MESURES LEGALES CORONAVIRUS COVID 19

SUSPENSION DES LOYERS COVID 19 (en l’état des textes en vigueur au 26 mars 2020)

Depuis le 14 mars 2020 à minuit et par plusieurs arrêtés (NOR : SSAZ2007749A, SSAS2007753A, SSAZ2007862A, SSAZ2007919A, SSAZ2008066A), l’Etat français a ordonné la fermeture de l’ensemble des commerces non essentiels à la vie de la Nation jusqu’au 15 avril 2020 afin de lutter contre la propagation du virus covid-19, classé officiellement comme pandémie par l’OMS depuis le 11 mars dernier.

A ces premières mesures sont venues s’ajouter des restrictions sur les déplacements, adoptées par décret du 16 mars 2020 et en vigueur depuis le 17 mars à 12h00 (NOR : PRMX2007858D, PRMX2007932D).

Suite à la promulgation de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 (NOR: PRMX2007883L), le gouvernement a abrogé l’ensemble des prescriptions précédentes par un arrêté du 23 mars (NOR: SSAX2007864A) et les a réinstaurées dans le cadre du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire (NOR: SSAZ2008253D). Ce décret n’a pas modifié les échéances précédemment fixées :

  • Jusqu’au 15 avril pour la fermeture des commerces,
  • Jusqu’au 31 mars pour les restrictions portant sur les déplacements.

En l’état des textes en vigueur, les ERP (Etablissement Recevant du Public) de type W (Administrations, banques, bureaux), ne sont, à priori, pas visées par les mesures de fermetures.

La combinaison des dispositions interdisant l’ouverture de la plupart des commerces et de celles restreignant fortement les déplacements produit cependant un effet « cocktail » qui affecte l’ensemble des commerces.

Afin de tirer les conséquences de cette situation, le Président de la République a annoncé dès le 16 mars 2020 que des mesures seraient adoptées afin d’assurer la « suspension des factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que des loyers. » pour les petites entreprises.

Une ordonnance n° 2020-316 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 a été rendue le 25 mars 2020 (NOR: ECOI2008040R).

Le gouvernement a prévu qu’à compter du 12 mars 2020 et jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cession de l’état d’urgence sanitaire, « Les personnes mentionnées à l’article 1er [les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020] ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. ».

Les conditions pour bénéficier de ces dispositions devront être déterminées dans le cadre d’un décret à venir.

En l’absence de toute disposition quant au devenir des loyers dont il est seulement prévu que le non-paiement ne pourra donner lieux à des pénalités, il est nécessaire de s’en référer aux mécanismes prévus par le droit commun. Il s’agit notamment de la force majeure (article 1218 du Code civil), de l’exception d’inexécution (article 1220 du Code civil) et de l’imprévision (article 1195 du Code civil).

Dans l’attente de la publication des décrets prévus par les textes, il est important pour les locataires professionnels et commerciaux ne pouvant faire face aux prochaines échéances de loyers, s’ils ne disposent pas de la trésorerie nécessaire, de prendre position sur le paiement des loyers et de notifier à leur bailleur qu’ils sont contraints de suspendre le règlement de leurs loyers compte tenu de la situation de crise sanitaire.

Cette notification doit intervenir dans les meilleurs délais, en respectant les obligations légales, afin, dans un souci de bonne foi contractuelle, de permettre aux bailleurs de prendre leurs dispositions pour faire face à leurs propres échéances et engagements.

Peu important les textes à intervenir, il est important de ne pas hésiter à solliciter un échelonnement amiable des échéances suspendues voir même des franchises exceptionnelles de loyers (loyers gratuits si graves difficultés de trésorerie), l’intérêt du bailleur étant de conserver un locataire solvable.

 

 

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