Le délai de 2 ans est fixé par L.145-60 du Code de commerce fixe

Il s’agit des actions suivantes :

• révision triennale du loyer
• du locataire en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative pour contester le congé du bailleur ou demander paiement une indemnité d’éviction (articles L.145-9 et L.145-10 du Code de commerce).
• du bailleur en fixation d’une indemnité d’occupation (L.145-28 du Code de commerce) au titre du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction
• contestation d’un motif invoqué en cas de congé portant refus de renouvellement du bail commercial pour faute grave et légitime du preneur
• nullité du bailleur de la demande de renouvellement du preneur
• requalification d’une convention locative en bail commercial nullité du congé
• en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, après revendication par le preneur d’un bail commercial à l’issue d’un bail dérogatoire
• rétractation de l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction visant à obtenir le paiement des intérêts sur les loyers payés d’avance
• réajustement du loyer principal en cas de sous-location si le loyer du sous-bail est supérieur à celui du bail principal pour demander l’annulation d’une clause faisant obstacle à la révision du loyer (L145-37 à L145-39 du Code de commerce)
• en annulation d’une clause faisant obstacle à la révision du loyer (L145-38 à L145-15 du Code de commerce)
• en revendication de son droit direct par le sous-locataire

Le délai de droit commun de prescription des actions personnelles et mobilières est fixé à cinq ans par l’article 2224 du Code civil.

• paiement des loyers
• contestation des charges locatives tant pour le bailleur que pour le locataire
• remboursement des sommes payées à tort au bailleur (répétition de l’indu)
• après échéance d’un bail dérogatoire pour revendiquer le statut de bail commercial
• pour obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation due par un locataire occupant sans droit ni titre, ne pouvant plus invoquer le statut des baux commerciaux (L.145-28 du Code de commerce)
• restitution du dépôt de garantie
• résiliation d’un bail commercial pour inobservations de ses clauses

   Pensez à vérifier chaque année comment votre bailleur à calculé votre indexation car nous constatons régulièrement de nombreuses erreurs.

Le bail commercial est un des éléments essentiels du fonds de commerce et tant la viabilité que la rentabilité de l’exploitation dépendent de la négociation de ses termes.

Malgré leurs importances, les conditions générales du contrat sont le plus souvent concédées au Bailleur moyennant la négociation du seul loyer et d’éventuelles franchises de loyer.

Ce n’est finalement qu’à l’aune de difficultés (travaux à réaliser, divergences d’interprétation des clauses du bail, hausse du loyer) que le Preneur se rend compte de l’importance des conditions du bail autres que financières.

Afin de prévenir les potentiels litiges, il est important que les parties négocient de bonne foi le contrat qui sera le corps de l’exploitation du Preneur. D’autant que les dernières évolutions législatives intervenues et notamment de la réforme du droit des contrats conduisent tant le Bailleur que le Locataire à négocier l’intégralité des termes du bail.

Sur l’importance de la négociation des termes du bail

Initialement libre, le statut des baux commerciaux est venu encadrer de manière de plus en plus précise les termes d’un contrat qui constitue l’élément central du fonds de commerce. Alors que des clauses courtes et générales permettaient aux parties d’organiser rapidement les conditions de la location et la répartition des charges, le législateur et la jurisprudence ont imposés une rédaction de plus en plus explicite des termes du contrat.

Cette tendance a poussé les Bailleurs à proposer des baux exhaustifs venant transférer le plus de charges possibles au Locataire, celui-ci se voyant le plus souvent imposer les termes du contrat sans possibilité de négocier.

La réforme du droit des contrats de 2016 est venue rebattre les cartes de la négociation en prévoyant expressément la possibilité de sanctionner les contrats échappant au jeu de la négociation et imposés par le Bailleur au Locataire.

L’article 1110 nouveau du Code Civil dispose en son alinéa 2 que « Le contrat d’adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties. »

L’article 1171 ajoute que « Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

 L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation. »

Le Bailleur a par conséquent tout intérêt à négocier les termes du contrat de bail qu’il se propose de conclure avec son Locataire et surtout à conserver les preuves d’une telle négociation, faute de prendre le risque de voir le contrat réformé par le juge.

HSA assiste Bailleur ou Locataire lors de la rédaction des clauses du bail , durée, effet, loyer, indice, charges, article 606, conformité des locaux,vérification accord de la copropriété si nécessaire …

Demande de révision, fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, avenant de révision, jeu de la clause d’indexation

Congé sans offre de renouvellement avec ou sans offre d’indemnité d’éviction, validation judiciaire du congé sans offre d’indemnité d’éviction, fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, droit de repentir du bailleur, restitution des lieux

Procédures en recouvrement des loyers et des charges, commandement de payer, sommation d’exécuter, procédure en référé acquisition de clause résolutoire, mesures d’exécutions

Déspécialisation, manquement à l’obligation de délivrance, non-respect de la destination, changement d’affectation, manquement à des obligations contractuelles, procédure en résolution judiciaire ou en résiliation judiciaire.